Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопросы по обмену квартиры в ипотеке на практике». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для полноценного обмена вам придется найти подходящую жилплощадь и добросовестного покупателя, который не станет затягивать с выплатой денег за приобретаемую квартиру. Помимо этого вам нужно будет собрать все необходимые бумаги и документы, которые могут понадобиться для совершения данной операции.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-84-29. Это быстро и бесплатно! Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена приватизированной и муниципальной жилплощади, а также комнаты в общежитии или коммуналке.
Что касается первого пункта, то в некоторых ситуациях банки увеличивают этот срок. Все зависит от условий предоставления ипотеки и отношений между банком и клиентом. Как переоформить ипотеку?
Содержание:
Обмен в зависимости от характеристики жилья
Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.
Рассмотрим подробнее первый вариант. Заемщикам, желающим провести сделку по обмену, прежде всего необходимо уточнить банковские условия. По сути, это переоформление ипотеки, а значит, клиент должен соответствовать возрастным требованиям кредитора, иметь стабильный доход, который следует подтвердить документально, и т. д.
Наличие у клиента недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами позволяет ему получить одобрение по ипотечной заявке за более короткий срок и обеспечивает преимущественный статус, так как для банка указанное лицо предпочтительнее к кредитованию. Имеющееся жилье может быть предоставлено в качестве залога по новому обязательству или реализовано для внесения первоначального взноса, погашения ипотеки. Собственники вторичного жилья, которое не устраивает их по каким-либо характеристикам могут обратиться напрямую к застройщикам, предлагающим программы по обмену на новостройки. Необходимо учитывать и тот факт, что большинство квартир в новостройках оцениваются за квадратный метр ниже, чем вторичное жилье (так как нуждаются в проведении капитального ремонта). Как обменять квартиру в ипотеке на большую? Такой обмен чаще всего проводится путём продажи ипотечной квартиры с согласия банка и оформления нового кредита. Клиент одновременно подаёт заявление на продажу уже взятой в кредит квартиры и на оформление в ипотеку новой жилплощади.
Не забудьте написать заявление на увеличение ипотеки на ту сумму, которая выйдет по разнице между обмениваемым и приобретаемым жильем. Очень часто банки требуют, чтобы сразу же был погашен первоначальный взнос уже по приобретенному объекту недвижимости. Также вам придется провести оценку стоимости имеющегося у вас жилья и той квартиры в Красногорске, которую вы собираетесь приобрести. Можно попробовать обратиться за консультацией в кредитовавший вас банк.
В однокомнатной квартире мало места для семьи с ребёнком. В этом случае семья сталкивается с необходимостью обмена маленькой квартиры на более просторную. Зачастую лишних денег для этого нет, поэтому людям приходится искать варианты обмена жилья с привлечением ипотеки.
После этого, банк снимает обременение с проданной Вами квартиры, а новый собственник может зарегистрировать свое право на недвижимость. Вы в это же время приобретаете новую квартиру и оформляете с кредитным учреждением договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки.
Кроме того, некоторые банки требуют, чтобы Вы сразу же погасили первоначальный взнос за вновь приобретенную квартиру. Можно ли обменять квартиру другим способом? Существует и другой вариант обмена ипотечной квартиры, процедура происходит с использованием займа, который направляется на погашение существующей ипотеки.
Кроме этого, банки настаивают, чтобы новый жилой объект находился на территории их присутствия. То есть разрешается обменять имеющееся жилье на квартиру в другом населенном пункте, но только если он входит в зону обслуживания банка-кредитора. Для того чтобы поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру, необходимо соблюдение следующих минимальных условий:
- получение согласия от кредитора;
- соблюдение правил замены залога, разработанных каждым банком в отдельности.
Это обстоятельство позволяет сэкономить средства при самостоятельной реализации имеющейся квартиры и покупке жилья, только сдающегося в эксплуатацию.
У ипотечного кредита существует залог (на основании статьи 6 ФЗ № 102). Чаще всего, это купленная квартира. Банки разрешают своим клиентам обменять залог на другую квартиру.
Одной из операций, производимых с недвижимостью, является обмен. Такая сделка схожа с куплей-продажей и осуществляется по тем же принципам. Однако, если в сделке участвует объект, купленный посредством ипотеки, процедура осложняется тем, что квартира является предметом обеспечения по жилищному кредиту. Логично возникает вопрос, можно ли ее продать или обменять.
Как поменять квартиру под ипотекой на другую
Как показывает практика, подобные операции для банков являются нежелательными. Тем не менее, в некоторых случаях выдается согласие. Конечно же, будут проанализированы все риски и только после этого принято соответствующее решение.
Процедура обмена любой ипотечной квартиры на другую, несколько проблематичная и достаточно сложная. Например, вас интересуют новостройки в Красногорске, но вы не можете купить квартиру, так как ваша находится в ипотеке. Перед тем как приступить к обмену квартиры, вам придется в первую очередь получить письменное разрешение на такую сделку у кредитовавшего вас банка. Помните, что ваша квартира до полной выплаты по ипотеке целиком и полностью находится у него в залоге.
Чтобы это сделать, нужно чтобы заёмщик имел хорошую репутацию перед банком, и чтобы другая квартира отвечала требованиям банка.
Если сумма необходимого потребительского кредита значительная, банк может потребовать поручительство одного или нескольких лиц. Положительным моментом такого варианта является то, что найти покупателя на квартиру, которая не находится в ипотеке на момент подписания купли-продажи, проще, чем на обремененный объект.
Финансовые учреждения, как правило, не против подобных сделок, но они обязательно потребуют выполнения определенного ряда условий. Так, допустим, вы сможете обменять залоговую жилплощадь на другую только после одновременного заключения договора о продаже вашей квартиры и договора о покупке новой. Казалось бы, все очень просто, но ваше новое приобретение должно быть оценено банком на предмет соответствия всех его требований.
Но основная сложность заключается в том, чтобы найти покупателя готового подписать договор купли-продажи с условием того, что квартира в залоге. Заемщик может сменить не только жилье, но и кредитора. Если на момент оформления первого кредита условия текущего кредитора для заемщика были оптимальными, то ситуация на период обмена могла измениться. Именно такой вариант чаще всего банки предлагают заемщикам, так как кредитные учреждения несут меньше всего рисков.
На большую жилплощадь Безусловно, банку такое предложение выгодно, ведь в качестве залога он получит более дорогостоящее имущество. Однако согласно сложившейся практике обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на большую заёмщик сможет, если новое жильё дороже минимум на 20%. Если проведение чистого обмена невозможно по причине несогласия финансового учреждения, как вариант можно рассмотреть получение разрешения на продажу недвижимости. Но тогда процедура станет ещё продолжительнее и дороже. Одновременно придётся подавать заявление на предварительное одобрение новой ссуды и на согласование продажи ипотечной квартиры.
Ипотека оформляется на несколько лет, чаще – больше, чем на 10 лет. За это время, жизнь может «сделать крутой поворот» и возникнет необходимость в переезде в другой город.
Можно ли как-то квартиру в ипотеке поменять на другую? Когда человек берет недвижимость в кредит, то чаще всего для него это – единственная возможность обзавестись собственным жильем. Тем не менее, со временем его финансовые возможности могут улучшиться, или же потребуется переезд, а значит, придется сменить и квартиру. Как поменять квартиру в ипотеке? Какие документы нужно собрать? Отметим, что это действие можно осуществить только в том случае, если соблюдаются определенные условия.
Операция может включать в себя следующие этапы:
- Поиск покупателя на квартиру, которая находится в ипотек.
- Оформление заемщиком краткосрочного потребительского кредита в сумме, достаточной для погашения остатка для ипотеки.
- Погашение ипотечного кредита за счет потребительского.
- Снятие обременения с квартиры.
- Подписание договора купли-продажи. Деньги, полученные от сделки, в первую очередь, направляются на погашение беззалогового кредита.
- Покупка новой квартиры с наложением обременения.
Замена залога регулируется статьей 345 ГК РФ. А замена ипотечного залога – внутренними регламентами банка, в соответствии с этой статьёй гражданского закона.
Обмен квартиры в ипотеке: 3 способа переехать
Итак, мы выяснили, что обменять ипотечную квартиру можно, если договориться с банком. Для честных плательщиков это не станет проблемой. Тем не менее, как обменять квартиру в ипотеке?
На сегодняшний день ипотека считается одним из самых популярных способов приобретения собственной жилплощади. Однако, несмотря на то, что квартира практически сразу же после покупки начинает принадлежать заемщику, она все равно остается в залоге у определенного банка. Данный факт несколько затрудняет свободное проведение сделок с квартирой, так, например, очень непросто будет обменять ее на большую или меньшую по площади квартиру.
Решить ситуацию с обменом ипотечного жилья можно следующими способами:
- Проведение сделки обмена с одновременной сменой предмета залога.
- Продажа ипотечного объекта и покупка нового имущества в ипотеку.
- Привлечение потребительского кредита для погашения ипотечного долга и снятия с недвижимости обременения.
За этот период у заемщика могут измениться личные обстоятельства: брак, рождение детей, недостаток средств для обслуживания кредита, или наоборот, желание расширить свое жилищное пространство.
Согласно ФЗ №102 (ст. 6) каждый ипотечный кредит основывается на залоге, в качестве которого и выступает купленный объект недвижимости. Процедура обмена предполагает замену залога, то есть фактически переоформление кредита на другой объект. Общий порядок подобной замены регулируется статьёй 345 ГК РФ.
Для ипотечных займов характерен длительный срок кредитования. За этот период могут произойти различные ситуации, например, возникнет необходимость переезда. Это предполагает продажу или обмен ипотечной квартиры на другую недвижимость. Но так как имущество находится в залоге у банка, сделать это не так просто. Возможен ли подобный обмен, и на какие нюансы процедуры следует обратить внимание?
Так, на время осуществления выплат частичным владельцем будет банк, а значит, различные сделки с этой недвижимостью должны осуществляться с его разрешения. На вопрос, можно ли будет обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, ответ положительный.