Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчет ликвидационной стоимости недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что основным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества.
Это временной интервал, началом которого является момент выставления объекта на продажу, а концом – момент заключения сделки. Однако срок экспозиции не единственный критерий расчета.
Содержание:
Определение ликвидационной стоимости объектов недвижимости
Косвенный способ происходит путём анализа рыночной стоимости на жилую собственность. Выявляется средний показатель стоимости на рынке жилья, без денежной суммы, затраченной на его ликвидацию.
Ликвидационная стоимость может быть разной в зависимости от того, является ли продажа срочной или она происходит в обычном порядке.
Например, при продаже предприятия его рыночную стоимость определяют по методике накопления активов; при обосновании строительства нового предприятия применяют методику замещения.
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие — норму дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата капитала.
Как оценивается ликвидационная стоимость квартиры?
Под этой стоимостью подразумевается такая цена жилья, по которой оно будет реализовано за короткое время, в срок, меньше обычного срока экспозиции, других подобных объектов, без дополнительных условий. Срок экспозиции — это период времени, который начинается с той даты, когда объект представлен на рынок оценки до окончательной даты совершённой сделки.
Первым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение рыночной стоимости, уменьшенной на величину затрат, связанных с реализацией предмета залога. Рыночная стоимость объекта оценки (Vm) определяется согласно требований действующего законодательства.
Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В условиях современной «информационной» экономики конкурентные преимущества предприятия определяются не наличием качественных физических активов и отлаженных процессов производства, снабжения и сбыта, а возможностями создания инноваций и их реализации потребителям в форме наукоемкой продукции.
Ликвидационная стоимость (по тексту далее – ЛС) необходима во многих случаях. Например, ее определение востребовано при передаче объекта в залог в случае получения кредита; при закрытии предприятия или при финансировании предприятия-должника, и т.д.
Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки.
Правильное комплексное понятие ликвидационной стоимости требуется для того, чтобы правильно начислять амортизацию финансового учета.
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни.
Для аргументированных предположений и величине рыночной стоимости конкретного дома, следует проанализировать рынок недвижимости и конкретный объект исследования.
Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в три этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость объекта оценки.
Для аргументированных предположений и величине рыночной стоимости конкретного дома, следует проанализировать рынок недвижимости и конкретный объект исследования.
А) Расходы по совершению исполнительских действий (при возбуждении исполнительного производства) — средства, затраченные на организацию и проведение указанных действий из внебюджетного фонда развития исполнительного производства, положение о котором утверждено Правительством Российской Федерации, а также средства сторон и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве (ст. 82 .
Поэтому оценка указанной скидки происходит экспертным путем, а ее величина обычно колеблется в пределах 10-50% и даже выше.
Совет 1: Как определить ликвидационную стоимость
Доходный подход к оценке стоимости предприятия базируется на определении текущей стоимости будущих доходов, в основе чего лежит методика капитализации дохода.
Как правило, указанная оценка всегда ниже рыночной. И это объясняется множеством причин, в частности:
- сроки реализации актива (или сроки экспозиции). Очень часто эти сроки бывают минимальными из-за необходимости ускорения расчетов по обязательствам. Поэтому ЛС существенно снижается. И бывает даже так, что ее величина может и не соответствовать реальной ценности актива. Иными словами, чем короче срок, тем ниже стоимость ликвидации объекта;
- на срок экспозиции, в свою очередь, может оказать влияние также множество факторов. Например, уровень спроса на объект, текущая экономическая ситуация на рынке и в стране, причины ускорения продаж, и многое другое;
- характер объекта. По своей сути все активы предприятия делятся на ликвидные, быстрореализуемые и труднореализуемые. К самым ликвидным активам относятся финансовые вложения (акции, облигации, и т.п.), денежные средства и иные аналогичные ресурсы. Быстрореализуемые активы – это краткосрочные дебиторские долги, материалы, и т.п. А вот труднореализуемые активы (или как их еще в отдельных источниках называют постоянные) – это оборудование, здания, транспортные средства и иное имущество. Зачастую именно последний тип активов всегда сложно продать.Затруднения с их продажей продиктованы, прежде всего:
- высокой их стоимостью;
- специфичностью. Это может касаться, например, оборудования, которое бывает узкоспециализированным. Поэтому на такие активы ликвидационная стоимость часто бывает сильно снижена. В противном случае, их будет сложно продать;
- техническим состоянием – степень износа, наличие капитального ремонта, срок службы, и т.д.
- местоположением и долей в собственности. Это относится к зданиям. Чем удобнее они расположены и чем меньше у них собственников, тем выше возможность их выгодно продать;
Вычитаются преимущественные права на удовлетворение: выходные пособия и выплаты работникам предприятия; требования кредиторов по обязательствам, которые обеспечиваются залогом имущества ликвидируемого предприятия; задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды; расчеты с другими кредиторами.
В этой статье мы рассмотрим, что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости, какие особенности существуют в методологии ее оценивания и какие проблемы могут возникнуть при проведении вычислений.
Особенности оценки ликвидационной стоимости недвижимости напрямую связаны с ограниченностью периода, на протяжении которого необходимо заключить сделку купли-продажи. Так при увеличении периода экспозиции ликвидационная стоимость недвижимости будет увеличиваться, а при необходимости продажи в максимально короткие сроки – снижаться.
Учтите, что кроме срока экспозиции на величину ликвидационной стоимости влияет и метод расчета. Прямой метод заключается в сравнении продаваемого имущества с аналогичным. Данный метод достаточно прост и достоверен. Однако в современных условиях он не всегда осуществим, поскольку информации о вынужденных продажах бывает недостаточно.
Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Цель ликвидационной стоимости основных средств – рассчитать исходную стоимость готового продукта, также таких затрат производства, как сбытовые, общехозяйственные, общепроизводственные.
Методы оценки ликвидационной стоимости
Все потому, что созданные законодательством регламентированные сроки огласки будущего торга не позволят заключить и закончить сделку купли-продажи ранее фактической даты аукциона.Борис Грызлов: Курс президента, правительства, партии «Единая Россия» на сокращение числа чиновников имеет особое значение для будущего страны (, 21.
Вторым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение разумно долгого периода экспозиции этого объекта.
В рамках исполнительного производства мы определяем, исходя из крайне ограниченного срока экспозиции (времени, в течение которого объект оценки должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным) этого имущества, принудительную ликвидационную стоимость.
В отличие от рыночной стоимости, при расчете ликвидационной стоимости учитывается влияние обстоятельств, которые вынуждают продавца реализовывать объект на условиях, не соответствующих рыночным.
Вчера в областном рекламно-выставочном центре открылся пятый региональный форум «Тебе, молодой». Какую профессию выбрать? Как стать востребованным на рынке труда? Такие вопросы задают себе тысячи омских старшеклассников.
Следует уточнить, что оценка ликвидационной стоимости активов юридического лица в процедуре банкротства имеет ряд своих особенностей. Для того, чтобы детально ознакомиться с ними, необходимо сначала дать четко определение понятию «ликвидационная стоимость».
Стоит отметить, что расчет ЛС должен опираться не на быструю продажу активов, а на максимальное извлечение дохода от их выбытия, которое позволит решить все поставленные задачи или их большую часть.
Факторы вынужденности продажи объекта. Классификация ликвидационной стоимости: упорядоченная, принудительная и пр.
Основные методы расчета ликвидационной стоимости объекта. Факторы вынужденности продажи объекта. Классификация ликвидационной стоимости: упорядоченная, принудительная и пр. Расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи.Размер стоимости, при продаже жилья, определяется по коммерческой цене на жильё с учётом возможных расходов при подготовке к продаже квартиры.
Ключевой проблемой преобразования рыночной стоимости в ликвидационную является расчет коэффициента (скидки), возникающего в результате вынужденного отчуждения.
При проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно
Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже.А сама ликвидационная стоимость будет считаться, как разница между этими двумя показателями. Но, прежде чем получить все эти цифры, потребуется выполнить следующее:
- первый этап – анализ данных бухгалтерского учета. На его основе делается вывод о балансовой оценке имущества; проводится ревизия наличия активов. Кроме того, на этом же этапе осуществляется оценка ЛС, по которой данное имущество может быть реализовано (или уничтожено). Обычно для этого используется сравнительный метод, позволяющий выявить реальную рыночную оценку актива;
- второй этап – формирование величины расходов, которые предприятие понесет в связи с реализацией (уничтожением) объектов и хранением их до момента их выбытия. На этом же этапе происходит обоснование экономической выгоды продажи или уничтожения активов. Если по расчетам выполнить указанные процедуры действительно выгодно, то приступают к следующему этапу;
- третий этап – разработка графика ликвидации для каждой группы активов отдельно. Не стоит забывать, что труднореализуемые активы всегда сложнее и дольше продавать;
- четвертый этап – на основании ликвидационного графика рассчитывается для отдельных групп активов возможная скидка на вынужденную продажу;
- пятый этап – организация мероприятия по продаже или уничтожению активов.
Таким образом, при расчете ликвидационной стоимости учтите три фактора, которые будут отличать ее от рыночной:- ограниченное время продажи имущества;- ограниченные ресурсы на продажу имущества;- вынужденность продажи имущества.
Похожие записи: