Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Двойная продажа недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. С. 164 — 165; Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. С. 154.
Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.
То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.
Содержание:
Правила и сроки обращения в суд
Защитить права покупателя, который не может претендовать на объект недвижимости в силу двойной продажи, можно иском к продавцу о возмещении убытков. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Здесь совсем недостаточно согласия его родителей или опекунов. Для того чтобы приобрести имущество, принадлежащее двум владельцам, один из которых – несовершеннолетний, нужно получить соответствующее согласие у органов опеки. Разрешение, естественно, получают родители или опекуны, но покупатель должен удостовериться в том, что такие разрешения получены.
Там обязательно также прописываются оба собственника, и сумма задатка делится пополам – на каждого. Расписки составляются обязательно в письменной форме каждым из продавцов, которые пишут о том, что получили задаток (в пропорциональной части).
Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки. Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском.
Нужно ли вам сопровождение сделки с недвижимостью
Продажа квартиры и оформление документов без посредников имеет один существенный плюс — можно сэкономить от 4 до 8% от общей стоимости жилья.
Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.
Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении заявления отказано.
Если на участке разрешено дачное строительство или он относится к лесному фонду, то постройка на такой земле жилого многоэтажного дома будет незаконной.
Самые популярные схемы двойной игры
Суд не призван и не будет защищать покупателей при наличии двойных продаж, если они сами не докажут, что их обманули и не докажут вину продавца. Суд не защищает обиженных и оскорбленных, суд как арбитр старается прийти к выводу о том, кто не прав, а в соответствии с чем, какое наказание должен понести. Поэтому не стоит ждать, что суд вас будет защищать, суд не защищает.
Наступление деликтной ответственности лица, совершившего противоправное действие (бездействие), в частности двойное отчуждение объекта недвижимости, не может зависеть от случайного факта (дальнейшей цепочки перепродаж).
Решением суда по другому делу в связи с признанием недействительным договора купли-продажи с физического лица-3 в пользу физического лица-2 взыскано 5 400 000 руб. В рамках исполнительного производства решение исполнено частично (182 181,33 руб.), исполнительное производство окончено.
Это хоть и законные формы сделки в общем, но все же стоит насторожиться, особенно когда речь идет о квартире в новостройке. А основной договор купли-продажи квартиры предлагается заключить позднее, через год, два или через несколько лет.
Мошенничество с двойной продажей квартиры
Недобросовестным дельцом может оказаться и риелтор, и застройщик, и продавец или покупатель недвижимости на вторичном рынке жилья. Будьте бдительны!
Одновременная продажа собственной квартиры и покупка новой подразумевает под собой юридическое понятие «альтернативная сделка».
Лицо, совершившее противоправные умышленные действия по двойной продаже одного объекта, обязано возместить причиненные этим убытки лицу, являвшемуся конечным покупателем этого объекта по одной из цепочек перепродаж, однако не приобретшему на него право собственности.
Альтернативная сделка позволяет продавцу квартиры проживать в старом жилье до окончательного переезда. Это освобождает семью от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации в случае необходимости.
Обществу уполномоченным органом предоставлен земельный участок для строительства многоквартирного дома. Общество заключило договор подряда с компанией-1 (подрядчик), по условиям которого в качестве оплаты подрядчику передается в собственность 105 жилых помещений в многоквартирном доме.
От мошеннических схем не застрахован ни вторичный, ни первичный рынок недвижимости. Умельцы есть везде.
Такая собственность возникает чаще всего при покупке квартиры супругами в браке. При совместной собственности существует одно свидетельство о собственности, где указано одно лицо. При приобретении квартиры в этом варианте, стоит поинтересоваться о наличии супруга продавца.
Можно обойтись без согласия супруга в случае, если есть брачный договор, в котором четко прописано, что покупаемая квартира принадлежит продавцу, и его супруг на нее не имеет прав. Таким же действием обладает договор дарения, а также имущество, полученное путем наследования собственника – здесь никаких притязаний на недвижимость супруг не имеет, его согласие не требуется.
Только адвокат может защитить и грамотно и правильно построить линию ваших требований в суде, а суд, при наличии обоснованных нормами материального права требований, может с ними согласиться и вынести решение, защищающее ваши права, и только так и никак по-другому.
Если у квартиры два собственника, у каждого из которых по доле, то продавцом должны выступать они оба, если осуществляется продажа целой квартиры. С таким же успехом один из владельцев может реализовать свою долю, на это разрешения второго собственника не требуется.
Если договор с девелопером не зафиксирован в Росреестре, квартира в новостройке может продаваться и дважды, и трижды — нескончаемое количество раз.
Особенности покупки квартиры у двух собственников
Если вы стали жертвой многократной продажи недвижимости, сразу обращайтесь к адвокату. Вопрос о возврате средств решается через суд, а жалобу на мошенничество подавайте в прокуратуру. Вы можете претендовать на возврат суммы, выплаченной вами по договору, возмещение морального вреда, упущенной выгоды и понесенных убытков.
Начать стоит с того, чтобы определить по какой стоимости можно выгодно и быстро реализовать собственное жилье.
Происходит это в основном потому, что компании, юридические лица, передают принадлежащие им квартиры другим компаниям за долги. Одна из таких фирм в цепочке может передать квартиру за долги другому юридическому лицу и одновременно продать ее же гражданину.
Крайне желательно внимательно изучить все документы, которые касаются истории многоквартирного жилого дома: документы по отводу земельного участка, разрешение на строительство, устав компании застройщика, документы о назначении руководителя, доверенности и так далее. Например если руководитель компании до этого возглавлял другие организации, которые обанкротились, то это серьезный повод задуматься.
И. Собственность в гражданском праве. С. 228, сноска 1). В середине 1990-х гг. регистрационный орган в С.-Петербурге занял позицию, в соответствии с которой отчуждение недвижимости может быть зарегистрировано только при условии фактической передачи имущества приобретателю. Но этот взгляд был отвергнут Верховным Судом (см.: Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. М., 2008.
Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им. Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям.
В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение». Поскольку в п. 14 Постановления N 8 не говорится об ином, рекомендация ВАС может применяться также в ситуации, когда право собственности на недвижимое имущество должным образом зарегистрировано за вторым покупателем <2>.
Такие сделки сложно осуществить без грамотного юриста, так как приходится принимать аванс от покупателя своей квартиры и вносить аванс продавцу покупаемого жилья, а также согласовывать сроки. Чтобы совершаемая купля-продажа недвижимости проходила прозрачно и безопасно, обращайтесь к юристу за сопровождением такой сделки.
Если открылся факт, что вы не единственный владелец купленной квартиры, попробуйте изначально уточнить все нюансы у продавца. Может быть такой вариант, что получилась обычная техническая ошибка и вам помогут решить этот вопрос. В противном случае идите в суд и пусть уже созданные для этих целей инстанции решают проблему с регулированием споров при двойной продаже.
К тому же, немаловажно помнить — все сделки, связанные с реализацией жилья, должны заключаться от имени организации-застройщика и могут быть подписаны ограниченным количеством лиц. Если договор подписало лицо, не имеющее на это права, сделка будет признана недействительной и покупатель может рассчитывать на возврат денег.
Поэтому будьте бдительны, перед тем, как подписать какие либо документы или перечислить деньги так называемому продавцу.
И. Гражданский спор. Практическая цивилистика. М., 2003. С. 227). Сформулированное подобным строгим образом, это мнение противоречит закону: ст. 301 ГК, предоставляя собственнику виндикационный иск, не связывает право на предъявление иска с утратой владения.
Иногда в практике встречаются ситуации, когда одно и то же помещение продается нескольким покупателям. Данные сделки могут иметь место как в новостройках на стадии строительства, так и при продаже недвижимости на вторичном рынке.
Чтобы не стать жертвой двойной продажи, обращайтесь к нашим специалистам. Мы проверим надежность застройщика и чистоту заинтересовавшей вас жилплощади, проконсультируем и поможем правильно составить договор.
Сделки с объектами недвижимости
Единственный способ разрешения проблемы и признания права собственности на конкретную квартиру — обращение в суд. Однако квартира достанется только одному покупателю. Второй же получит либо деньги обратно, либо, если застройщик предоставит покупателю аналогичную квартиру.
Также не забудьте уточнить, имеет ли право инвестор производить продажу квартир в конкретно выбранном вами доме.
При этом, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость, а другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.