Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с непогашенной ипотекой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для начала Вы узнайте в банке ( у залогового кредитора ), какую схему они могут предложить?! Тогда уже можно будет предметно говорить и что-то анализировать…советовать и так далее!
Конечно, есть случаи, когда кредит становится для заемщика непосильным бременем, но таких продавцов на рынке не так много, как принято думать. Механизм проведения сделок прекрасно отработан риэлторами, каких-либо дополнительных рисков нет, отмечают эксперты.
Содержание:
Покупка квартиры с непогашенной ипотекой
Банки часто идут навстречу своим клиентам, поэтому, вполне возможно, вам удастся убедить учреждение в необходимости продажи квартиры, но даже при получении согласия от кредитора реализовать недвижимость вместе с невыплаченным кредитом крайне сложно. Конечно, покупателей можно найти среди своих родственников и друзей, а также близких знакомых.
Многие ипотечные заемщики будут удивлены, но продать квартиру в ипотеке реально, не только не потеряв вложенных денег, но и заработав. Правило первое – квартиру, находящуюся под обременением, без согласия банка продать не получится.
Продажа залогового жилья набирает обороты, поскольку многим заемщикам попросту нечем обеспечивать ежемесячные платежи по ипотеке. Лучшим способом погасить долг для них становится продажа жилья, которое находится в залоге у банка. Но данный случай, после погашения кредита, перестает быть предметом нашего разговора, так как квартира перестает находиться под ипотекой. Наконец, еще один, пожалуй, наиболее интересный случай. Собственник квартиры хочет улучшить свои жилищные условия путем приобретения более просторной квартиры, но притом не хочет избавляться от ипотеки.
Покупка залоговой квартиры в ипотеку «внутри» одного банка
Если же продажу квартиры «из-под залога» осуществляет сам банк, то покупателю она обойдется примерно в ту же сумму, что и квартира без обременения. А вот продавцу это невыгодно, поскольку ликвидационная стоимость (которая изначально была указана в отчете об оценке недвижимости), всегда ниже рынка, подчеркнула эксперт «БЕСТ-Новострой».
Суть: вы самостоятельно изыскивает деньги в размере остатка задолженности перед банком, и гасите её. После чего снимаете обременение и можете спокойно продать вашу недвижимость.
Нередко банки соглашаются кредитовать покупку квартир, в которых перепланировка не была узаконена, но, правда, обязывал новых собственников узаконить ее, причем в течение установленного им срока.
Во второй ситуации учреждение будет настаивать на переоформлении договора с новыми условиями. Вообще, банк в таких сделках является диктующей стороной.
Минусы:
- Самостоятельно сложно найти достаточную сумму;
- При оформлении кредита или займа сложно претендовать на крупную сумму из-за действующих обязательств.
Но никакие сложностии по предварительной продаже квартиры с ипотекой не идут ни в какое сравнение с возможным судебным разбирательством, которое обязательно возникнет, если вы просто перестанете ежемесячно платить за квартиру. Поэтому если вы больше не можете позволить себе большие ежемесячные выплаты, как можно быстрее продавайте квартиру, которая находится в ипотеке.
Продажа квартиры, купленной в ипотеку – это сложная процедура, так как вначале банк требует погасить задолженность продавца перед банком, т. е. покупатель должен внести сумму кредита на счет банка, где была взята ипотека (оплатить долг продавца), и только тогда банк снимет обременение, и покупатель сможет купить квартиру.
Добросовестная плата заемщика является фактором, который будет способствовать тому, что банк пойдет навстречу, и, следовательно, предоставит вам еще один кредит, по которому вы будете платить за новое жилье. Потом, продав первую квартиру, вы сможете погасить новый кредит, естественно частично.
Главным фактором, вызывающим сомнения о возможности реализации такой недвижимости, является лишь частичная принадлежность ипотечного жилья владельцу. И всё же, представляется ли возможной данная сделка?
Квартира в ипотеке является залоговой собственностью банка, поэтому, чтобы продать ее, необходимо получить разрешение от финансовой организации, выдавшей вам кредит. Если вы не знаете, как продать ипотечную квартиру, выясните сначала, даст ли вам на это разрешение банк.
Однако процедура реализации жилья с подобным статусом имеет свои тонкости и должна осуществляться грамотно и в точном соответствии со всеми установленными законами правилами.
Во-первых, банку выгодна продажа квартиры по ипотеке и, соответственно, полное погашение задолженности по ипотеке с вашей стороны, так что он вряд ли запретит такую сделку в том случае, если вы больше не можете выплачивать кредит.
Закон обязывает выделить долю в квартире которая куплена на материнский капитал, продажа такого жилья возможна только с разрешения органа опеки и попечительства, а также с согласия банка, если квартира находится в ипотеке.
Покупка квартиры, уже находящейся в ипотеке
При этом снятие обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на покупателя.
Если сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, продавец отделается чувством досады от потраченного на сбор документов времени.
Продажа ипотечной квартиры происходит по следующей схеме: банк учавствует в сделке после согласования с заёмщиком, квартира выставляется на продажу. Далее банковское учреждение открывает две ячейки на своих счетах – одна для выплаты остатка по ипотеке, другая — для денег продавца.
Во всех указанных случаях покупатель рискует не вернуть после отмены сделки денежные средства, потраченные на покупку жилья. Если в договоре купли-продажи цена жилого помещения была указана ниже фактической (во избежание уплаты значительного по своей сумме налога), то покупатель после расторжения договора вправе претендовать только на эту сумму.
Едва ли не половина квартир, выставленных сегодня в продажу на вторичном рынке, «нечистые» – на них висят непогашенные долги по ипотечным кредитам, а сами квартиры находятся в залоге у банков. Тем не менее, сделки с такими квартирами стали настолько привычными, что почти всегда проходят по рыночной цене – без скидок на наличие залога.
Когда только появились залоговые квартиры, их покупатели обычно требовали скидку. Сегодня большая часть таких сделок идёт «по рынку».
Consider using the `force` option.»), b.setAttribute(«data-srcdoc-polyfill»,»Polyfill may not function in the presence of the `sandbox` attribute.
Ипотечный кредит при всех положительных моментах имеет один существенный недостаток – ежемесячные платежи и срок выплаты кредита. Данное обстоятельство на длительный срок привязывает владельца к конкретной квартире, которую нельзя ни продать, ни обменять, как правило, в течение 10-25 лет без согласия банка.
Какие бы ни были причины продажи недвижимости, находящейся в залоге, оптимальным решением будет доверить проведение этой сделки профессионалам. Особенно это необходимо в ситуациях, когда существует просрочка по выплате задолженности и банком применяются штрафные санкции. Не стоит затягивать с продажей и увеличивать задолженность перед банком.
Продажа, покупка квартиры в ипотеку, в кредит: риски продавца и покупателя
Ведь часто случается так, что либо владелец ипотечной недвижимости теряет способность выплаты ежемесячных взносов, либо же просто хочет жильё попросторнее. Есть и такие, кто просто желает обогатиться на этом.
В случае если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, продавец после совершения регистрационных действий получает деньги от банка, выдавшего ипотеку покупателю, на счет или из банковской ячейки.
Здесь многое зависит от суммы задолженности и репутации банка. Покупатели охотнее выходят на сделку, если кредит оформлен в большой и надежной финансовой организации, и сумма долга является приемлемой. При других вариантах дисконт, скорее всего, понадобится, так как позволит выделить залоговую квартиру среди прочих предложений», — подчеркнула эксперт.
А что может пугать? У нас как раз свободные деньги, если будет ипотека, то на незначительную сумму. А они же сразу при сделке ипотеку выплачивают, потом отдают нам документ о снятии обременения.
От возникновения подобной ситуации не застрахован никто. Предугадать развитие событий в будущем не представляется возможным. А выплачивать средства банку необходимо регулярно и без задержек. Вполне логично, что владелец поспешит продать залоговую недвижимость во избежание проблем с кредитором.
При перепродаже строящейся квартиры по договору цессии потребуется разрешение застройщика, которое, как правило, является платным.
Одинаковая цена для покупателя будет значить, что выберет он, естественно, квартиру, которая не имеет любых обременений, в нашем случае в виде ипотеки. Есть еще один важный момент. Если просматривать практику подобных сделок, то оказывается, что, даже выставив квартиру по цене, отвечающей средней на рынке, потом все равно приходится ее снижать. Это несет в себе существенную потерю времени. А может, заемщик пожелает жить в более экологичном районе или ближе к центру города. Вариантов масса… Так как же быть?
Есть вариант, продают, ипотека выплачена не полностью. Кроме двух ячеек в банке, это еще чем-то осложняет жизнь покупателя?
Роль банка в этом деле заключается в следующем: именно кредитор должен дать согласие на продажу недвижимости. Запрещая продавать квартиру, банк, таким образом, хочет избавить себя от появления проблем, связанных с переоформлением бумаг на другого владельца залоговой собственности. Для такой процедуры придётся привлечь несколько сотрудников, выделить время, а выгоды кредитное учреждение не получит.
В объявлениях редко пишут, что продаваемая квартира находится в залоге у банка. Более того, если покупка квартиры идёт за наличные, то покупателю часто вообще не сообщают про залог. Человек приходит на подписание предварительного договора и выплату аванса, и только тут узнаёт эту пикантную подробность. Впрочем, препятствием для сделки это, как правило, не становится.
Прежде всего вам нужно обратиться в банк за получением согласия отчуждения заложенной по ипотеке квартиры.
С одной стороны, банк заинтересован только в полной выплате выданного займа, исходя из чего, он не станет препятствовать реализации залогового имущества, выданной в ипотеку, особенно, если её владелец больше не может вносить регулярные выплаты.