Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Непосредственное управление многоквартирными домами». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
Анализ проводимых реформ и устраняемых проблем общества того времени позволяют понять, почему произошло становление непосредственного способа управления. Этот способ управления оказался самым простым и не конфликтным. На многих коллегиях Госстроя России приводились показатели успешного продвижения реформы ЖКХ.
Непосредственное управление – это демонополизация управления, разделение функций заказчика и подрядчика. Жилищные организации предоставляли жилищные услуги, а ресурсоснабжающие организации — коммунальные услуги.
Содержание:
Управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме
Любое дело само собой не начнется, всегда есть те, кто двигает его с места. Организация управления домом – не станет исключением. Среди жильцов дома всегда найдутся те, кто с радостью охотно возьмет на себя обязанности координирующего центра, способного подготовить все необходимое для реализации поставленной цели. Иногда это люди, которые живут рядом, например, в одном подъезде.
Всего с начала действия программы — 2014 года — в регионе отремонтировали 2567 домов. По плану до конца нынешнего года новые фасады, кровли или лифты в крае появятся у 651 дома. На ремонт потратят 1,4 миллиарда рублей.
Но собственники жилья и помещений в таком доме, имеющие более 50% голосов от общего числа имеющихся голосов этого дома, могут выступать в качестве одной стороны при заключении этих договоров. Договора с ресурсоснабжающими организациями (водоснабжение, водоотведение, электро-газо-теплоснабжения) каждый собственник заключает самостоятельно от своего имени.
В-третьих, названные собственники могут в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в многоквартирном доме.
С появлением в непосредственном способе управления управляющих организаций (УО) данная проблема была устранена.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично.
Непосредственное управление многоквартирным домом это самая демократическая форма управления общей собственностью многоквартирного дома. Все вопросы здесь решаются на общем собрание собственников помещений, без создания ТСЖ.
Практика показывает, что непосредственное управление оптимально для домов, в которых от 4 до 12 квартир. Инициативные собственники, выбранный председатель управляют домом бесплатно. Это экономия для его жильцов, но если дом большой, то добровольца, желающего решать множество вопросов, найти сложно. Поэтому этот способ более пригоден для маленьких домов.
Законодатель определил три основных способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений вправе выбрать один из них.
Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими.
Также непонятно, будет ли официально производиться оплата их труда, начисляться налоги и исчисляться стаж. Вместе с решением о выборе непосредственного управления общее собрание собственников помещений в доме, как правило, утверждает кандидатуру уполномоченного представителя. Собственники вправе, но не обязаны выбирать уполномоченного.
Управляющие компании и ТСЖ зарекомендовали себя в глазах наших граждан как организации ведущие не честную игру, завышающие сметы расходов, совершающие приписки выполненных работ, ворующие собранные с собственников средства.
Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.
Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя этой области деятельности посвящен целый раздел.
Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.
При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект).
При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом
Однако случаются и курьезные ситуации. Так, жителей хабаровской пятиэтажки по улице Комсомольской Фонд капремонта обязал платить за модернизацию лифтов, которых… в доме нет.
То, в каком состоянии будет находиться ваш многоквартирный дом (МКД), благополучное и комфортное существование жильцов этого дома, зависит в первую очередь от схемы управления многоквартирным домом, выбранной жителями и собственниками данного дома.
По закону наружные сети обслуживаются ресурсоснабжающими компаниями, а внутри дома за них отвечают собственники жилья, которые должны самостоятельно решать проблему их обслуживания — собственными силами или привлечением подрядчиков.
Личный опыт корреспондента «РГ» говорит, что еще есть над чем работать и фонду, и собственникам. О том, что в нашем доме начинается капитальный ремонт, я догадалась, когда рабочие привезли и установили прямо под окнами жилой вагончик. Объявления, которое должна была вывесить управляющая компания за три месяца до этого, не видел ни один из тех жильцов, которых удалось опросить.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего). Жилищный кодекс РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом.
Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в многоквартирном доме превышало половину общего числа таких собственников. Нужно обратить внимание на то, что комментируемая норма не использует для признания этих договоров заключенными число голосов, принадлежащих собственникам, подписавшим каждый из указанных договоров.
Непосредственный способ управления МКД был введен в Российской Федерации Федеральным законом от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». В соответствии с данным законом, он осуществлялся при незначительных жилых площадях МКД и ограниченном числе собственников помещений (до 12).
Все важные вопросы собственники дома решают на общем собрании. На основании решения общего собрания от имени всех собственников вправе действовать один из них или иное лицо, имеющее удостоверенные доверенностью полномочия.
Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.
Законодательное регулирование вопроса
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Доля таких расходов для каждого собственника определяется его долей в праве на общее имущество дома и пропорциональна общей площади принадлежащих собственнику помещений.
Общим собранием владельцев квартир может быть установлено председателю, иному члену совета денежное вознаграждение, определены размер, порядок оплаты.
Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации по ст. 164 ЖК РФ
С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).
И выиграли суд ! Суд не стал принимать во внимание причину нашего отказа вносить взносы. Может кто подскажет как их обязать их представить финотчёт. Собранию (в доме всего 12 квартир) всё пофиг. Прокуратуре, налоговой,администрации, жилинспекции — тоже.
Новость последних дней о том, что правительство Новосибирской области решило резко — на 40 процентов к 2022 году — повысить взносы за капитальный ремонт многоквартирных домов, взбудоражила и регионы в соседнем Дальневосточном округе. Подобные начинания, как известно, заразительны и вызывают ответную реакцию — «а за что, собственно, мы платим?».
Если ваш дом находится в Н.У.(непосредственное управление),то собирайте средства и латайте крышу на деньги от комм.услуг в МКД.Правда тариф необходим не 2-5рб./м2,а рубликов так 15м2—у нас так.Результат:за 2015год с апреля по август собрали деньги и подлатали крышу нашей двухэтажки(8 квартир),а за сентябрь-октябрь подготовим дом к зиме(покрасим входную дверь,отремонтируем окно и покрасим его.
Координировать эту работу, заключать договоры, вести документацию, подготавливать отчетность поручается уполномоченному собранием лицу. Скорее всего, эти обязанности будет выполнять председатель совета.
При выборе в качестве управомоченного лица одного из собственников помещений в многоквартирном доме его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется.
В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договоры продажи газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами.
Пошаговое управление многоквартирным домом
А кто несет ответственность за причиненный вред залитием квартир верхних этажей? Моя квартира регулярно заливается с техэтажа, в связи с течью крыши. УК не отвечает, собственники, возложившие на себя управление домом — не отвечают.
На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.