Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сколько денег в фонде страхования застройщиков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Закон предусматривает, что исполнение обязательств застройщика по всем договорам участия в долевом строительстве наряду с залогом должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.
Новострой-М спросил у участников рынка, как они относятся к повышению размера взноса и действительно ли такая мера поможет решить проблемы дольщиков. С переходом на новую систему финансирования строительства чиновники забыли о стройках, которые еще продолжаются на средства дольщиков.
Содержание:
Взносам дольщиков изменят направление
Как я уже говорил, застройщик будет торопиться. Чем быстрее он возведет и сдаст дом, тем дешевле он ему обойдется и тем выше на него будет спрос. Но при этом покупатель, получая подобное жилье или нежилые помещения, рискует столкнуться с низким качеством строительства, и здесь непонятно, с кого потом спрашивать. Механизм гарантирования качества жилья не продуман. Именно поэтому мы сейчас в рамках создания новой линейки страховых продуктов для застройщиков акцентируем внимание на новом продукте — страховании скрытых недостатков и дефектов, допущенных при строительстве. Подобный механизм уже зарекомендовал себя в Европе.
Глава компенсационного фонда Елена Николаева заверила сегодня предпринимателей и общественность, что новый механизм наилучшим способом защитит дольщиков-соинвесторов строительства жилья, а пожелания застройщиков будут учтены в поправках к законопроекту, который предполагает регулировать деятельность фонда.
Эксперты опасаются, что нововведения приведут к повышению цен на недвижимость. Правительство заверило, что эти факторы не взаимосвязаны. Расходы по страхованию даже у крупной компании составляют 1% от объема сделок. Застройщикам придется выделять средства на эти расходы из своего бюджета.
Согласно нововведениям законодательства с 1 января 2014 года застройщик до государственной регистрации договора в Росреестре, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет проводит страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору. Во время предоставления документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве должны присутствовать обе стороны договора – представитель застройщика и участник долевого строительства.
Елена Николаева, которая работала зампредом комитета по жилищной политике и ЖКХ в Госдуме прошлого созыва. Назначение одобрено наблюдательным советом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК), которое станет управлять данным фондом. Фонд будет иметь форму публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», следует из законопроекта.
При размере долговых обязательств порядка 70 млрд рублей, конечно, существующим компфондом не обойтись. Есть четкая установка, что финансовые обязательства застройщиков не должны ложиться на государство. То есть нужно формировать «подушку безопасности», размер компенсационного фонда должен не просто гарантировать доведение строительства до конца, но и предусматривать некий резерв. Всем известны не менее громкие истории, когда с рынка уходили фактически сформировавшие его компании, их долги кратно превышали долг Urban Group.
До конца текущего года в Госдуму планируется внести законопроект, обязывающий страховщиков передать в фонд защиты дольщиков средства, собранные с застройщиков по договорам обязательного страхования ответственности. Эти деньги должны покрывать риски покупателей квартир в случае проблем у девелопера.
Мы заметили, что у вас включен AdBloсk 😉 Очень жаль, но некоторые выгодные предложения или акции на квартиры остаются для вас недоступными.
Господин Николаев надеется, что предложенные им нормы по передаче средств фонду заработают к 1 марта 2019 года. По его предложению, деньги должны будут передать и страховые компании, которые сейчас не числятся в реестре ЦБ.
Дольщики, заключающие соглашения о строительстве, несут финансовые риски банкротства застройщиков. Чтобы защитить их права, государство ввело процедуру обязательного страхования ответственности строительных компаний. С этого момента каждый подрядчик стал привлекать инвесторов только по договору долевого участия.
Поправки, которые будут регулировать деятельность фонда, сумму отчислений застройщиков, а также механизм выдачи средств обманутым дольщикам и на достройку объектов, должны войти в 214-ФЗ «О долевом строительстве.
Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. Застройщик обязан представлять договор страхования на государственную регистрацию также и для последующих договоров участия в долевом строительстве, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.
С июля 2019 года начнется новая фаза реформы долевого строительства. Как уже писал «Эксперт» (см. «Банки оккупируют стройки», № 45 за 2018 год), речь идет о переходе с системы долевого строительства к проектному финансированию. Девелоперы не смогут напрямую получать деньги от продажи новостроек, средства будут в обязательном порядке размещаться на эскроу-счетах избранных банков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после выполнения всех обязательств по возведению здания. Таким образом, строить на средства дольщиков-физлиц больше нельзя — придется использовать либо собственные средства, либо банковские кредиты.
Почему мы говорим и об ухудшении качества жилья? Сегодня многие застройщики уже говорят о том, что строить надо будет быстро. Быстро же можно строить только панельное жилье с минимальными архитектурными изысками. Для того чтобы уложиться в 6% годовых, необходимо будет за год успеть не только построить, но и оформить все документы.
Скидки и спецпредложения от застройщиков
Основанием для страховой выплаты в таком виде страхования является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога.
Изменения в федеральный закон № 214-ФЗ, касающиеся страхования ответственности застройщиков, были приняты в конце 2012 года, но большинство положений вступили в силу с 1 января 2014 года. Таким образом, в новых условиях строительная отрасль отработала полный календарный год. За это время удалось отладить процедуру страхования, определить перечень страховых организаций и отрегулировать тарифы.
Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:
- уклонение от обязательств;
- сдачу неготового объекта;
- банкротство до сдачи имущества.
Сейчас девелоперы перечисляют «страховой» взнос в размере 1,2% от каждого ДДУ, таким образом, платеж увеличится в пять раз. О возможности такого увеличения говорили и ранее, но затем от него отказались, и вот теперь данную поправку снова хотят вынести на рассмотрение. Предполагается, что это связано с банкротством Urban Group, которое показало, что сейчас в Фонде защиты прав участников долевого строительства денег недостаточно. За счет увеличения взносов власти намерены обеспечить достройку домов в случае проблем у застройщика, который вносил отчисления.
С 1 января 2014 вступил в силу Закон № 214-ФЗ, по которому все строительные компании, зарегистрированные на территории России, стали нести ответственность перед гражданами, инвестирующими свои средства на постройку нового жилья.
Механизм обязательного страхования ответственности застройщиков действует с начала 2014 года: девелоперы должны были отчислять по 1,2% со стоимости каждого заключенного договора долевого участия (ДДУ). В октябре 2017 года для новых жилых проектов был внедрен механизм взносов в фонд защиты дольщиков. Размер отчислений сохранился на том же уровне. Партнер юридической компании «Сотби» Антон Красников объясняет, что сейчас система страхования и взносов в фонд действует параллельно, при этом на объекты, строительство которых было начато до октября 2017 года, гарантии фонда не распространяются.
Напомним, что поначалу проблемы взаимоотношений застройщиков и дольщиков пытались решить через страховой механизм. Застройщиков обязали страховать риски ответственности в 2014 году. Вернее, тогда в действие вступили сразу три механизма защиты дольщиков: строительная компания могла на выбор купить полис в страховой компании, вступить в Общество взаимного страхования застройщиков или оформить поручительство банка. Однако подавляющее большинство выбирало первый вариант. За три года по этому виду страхования было собрано около 30 млрд рублей страховых премий (правда, к середине 2017-го выплаты носили эпизодический характер). Мы как один из игроков на рынке страхования ответственности застройщиков уже видим рост количества технических банкротств, когда застройщики исполняют свои обязательства перед дольщиками и уходят в так называемое техническое банкротство, показывая, что не желают больше продолжать работу на этом рынке, сворачивают свой бизнес. Все больше мелких игроков уходит с рынка.
Уже известно, что от реформы, судя по всему, выиграют только несколько крупных банков и ведущие застройщики, а вот для всех остальных ситуация будет довольно безрадостная: себестоимость строительства вырастет, мелкие застройщики уйдут с рынка.
Это полис, который выпускается на длительный срок, порядка десяти лет, и защищает он текущего собственника вне зависимости от того, сколько раз продается жилое или нежилое помещение.
С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.
Отчисления в размере 6% процентов должны пополнить компенсационный фонд дольщиков до 300 млрд рублей за три года. Для сравнения — 1,2% отчислений не принесли и десятой доли от этой суммы за все время существования фонда. К тому же именно эта цифра (6%) называлась как минимально возможная ставка по кредиту на строительство в условиях проектного финансирования. В таком случае возможна почти равнозначная альтернатива: либо проектное финансирование, либо компенсационный фонд.
Фонд создан «в целях возмещения гражданам убытков и завершения строительства объектов при неисполнении застройщиками своих обязательств по договору участия в долевом строительстве», говорится в поручении президента. В настоящее время к рассмотрению в правительстве РФ готовится проект федерального закона, в котором предлагается принципиально изменить систему обеспечения исполнения обязательств застройщиков по передаче жилого помещения участникам долевого строительства.
По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в общей сложности за время действия механизма страхования объем собранных с застройщиков премий достиг 43 млрд руб., а выплачено было всего 1 млрд руб., или 2,3%. В РАСК указывают, что по сравнению с другими видами страхования в строительной отрасли коэффициент выплат к собранным премиям достаточно незначителен. В случае со страхованием ответственности в целом, по данным аналитиков, этот показатель достигает 15–23%; 11–18% при страховании жизни, 36–54% — имущества. В РАСК добавляют, что по итогам 2017 года 90% от общего объема собранных с застройщиков премий генерировали пять крупнейших в этом сегменте страховщиков.
В случае выбора страхования гражданской ответственности в качестве меры обеспечения исполнения обязательств застройщик либо участвует в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо заключает договор страхования гражданской ответственности со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования. Это позволит защитить права дольщиков, которые авансируют строительство жилья, и вернуть вложенные участниками долевого строительства денежные средства при наступлении страхового случая. К таким случаям относятся банкротство строительной компании-застройщика и открытие в отношении него конкурсного производства.