Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Практическая работа риэлтора на рынке недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей продажи, передачи в возмездное пользование. Такого рода деятельность признается риэлторской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого имущества. Вновь построенные объекты могут находиться в собственности риэлтора или третьего лица (или нескольких лиц). Если последующая деятельность риэлтора по продаже (передаче в возмездное пользование) вновь созданного или реконструированного недвижимого имуще — ства соответствует признакам деятельности в качестве агента, поверенного, брокера или дилера, то эта деятельность также признается риэлторской.
Многие занялись и таким бизнесом. Специально ищут «убитые» квартиры, покупают их по дешевке, делают хороший ремонт, обставляют мебелью и продают с большой выгодой. Она подразумевает ведение переговоров, доведения до сведения партнеров по бизнесу или потенциальных покупателей информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы. Итогом деятельности брокера является покупка, продажа, обмен, аренда, ипотека, лизинг объектов недвижимости или совершение иных сделок с правами на недвижимость. Цель ее – получение прибыли.
Содержание:
3.2. Совершенствование организационной структуры
Агентская деятельность осуществляется риэлтором на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций, возникновение различных организационно-правовых форм собственности, не могли не затронуть инвестиционно-строительной и жилищной сферы, и, как следствие, к выделению самостоятельного сегмента рынка — рынка недвижимости. Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. В России происходит активное его формирование и развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.
Если при текущей ситуации на рынке заключить сделку на условиях продавца практически невозможно, риэлтор может попытаться объяснить клиенту, что сделав скидку и положив деньги в банк, он уже сейчас начнет получать прибыль. А попытки продать квартиру дороже могут обернуться пустой тратой времени и упущенной выгодой. Мы обращаемся ко всем, кто уже решил посвятить себя миру недвижимости, но еще только собирается сделать первые шаги на этом пути. Есть несколько действий, которые принесут вам успех, если их непременно выполнить.
Захотели стать риэлтором (агентом по недвижимости) в Барнауле?
Как риэлторские компании работают в условиях кризиса, который оказывает негативное влияние практически на все секторы экономики, в том числе и на рынок недвижимости? Свои комментарии по этому поводу читателям журнала дают авторитетные специалисты и эксперты.
Трансформация российской экономики обусловила эволюцию отношений собственности и типов хозяйствования в направлении разнообразия и множественности их форм. При этом, каждая форма направлена на превращение субъектов отношений собственности в реальных собственников. За годы перестройки в России были созданы основы для решения ряда принципиальных задач, связанных с переходом к рыночной экономике (изменение структуры экономики, создание рыночной инфраструктуры). Появилась возможность разделять и продавать имущественные права на собственность, в том числе, на предприятия, жилое и другое имущество.
А те, кто захотел стать руководителем или хозяином собственного риелторского бизнеса, тут же нашли для себя широчайшие возможности. Вакансии руководителей есть всегда в успешных, расширяющихся компаниях. И в этом деле нет конкуренции, т.к. желающие купить-продать квартиру есть всегда. А если вы создали свою личную клиентскую базу, то вас будут передавать «с рук на руки», и работа будет всегда. Объединив под своим началом 5-10 человек, вы можете стать собственником риелторского дела, и это становится делом жизни для многих поколений. Сложившаяся на российском рынке недвижимости ситуация выглядит не слишком оптимистично: в сегменте вторичного жилья наблюдается стагнация, число платежеспособных клиентов уменьшается. Кроме того, многие потенциальные покупатели не спешат совершать сделки, считая что цены на квартиры еще не достигли дна. Какую стратегию работы выбрать риэлтору, чтобы удержаться на плаву?
И с точки зрения материального обеспечения своей семьи. Скажем так, что тот, кто активно проработал в недвижимости более трех лет, решил все свои материальные вопросы. Нужна квартира – купил, нужно сменить машину – сменил, поездки за границу, учеба детей, постройка дачи, на все можно здесь заработать деньги. Многие, переезжая в другой город и не имея ничего с собой, шли работать в недвижимость, на вторичный рынок жилья. Заработав денег на комнату в дальнем пригороде, со временем переселялись все ближе к городу и, наконец, купив комнату в коммуналке, расселяли ее и становились собственниками 3-4 комнатной квартиры в хорошем районе. И семья справляла новоселье по полной программе. Для многих этот бизнес становится семейным и база клиентов переходит по наследству.
Подобная схема диалога применима и к клиентам, которые планируют приобрести квартиру в новостройке – чем дольше они будут тянуть с продажей старого жилья, тем меньше у них будет выбор, если речь идет о конкретном жилом комплексе.
Если вы не уверены, что ваши родители, родственники или супруг смогут вас поддерживать материально в такой период, лучше всего накопить некоторую сумму, благодаря которой вы сможете спокойно делать покупки и оплачивать коммунальные счета в ожидании комиссионных (которые наверняка окажутся больше, чем ваша прежняя зарплата).
Вместе с тем, методика статистического исследования рынка жилья на региональном уровне разработана недостаточно, что и обусловило актуальность темы дипломной работы.
Вводить новые услуги, устраивать реструктуризацию нужно в спокойное время, когда покупательский спрос стабилен. Судорожные метания в период спада активности только усугубят ситуацию. Образно говоря, шторм — не лучшее время для придумывания нового руля и ветрил. Стабильность хороша и для большинства клиентов: они могут быть уверены, что на них не тестируют жизнеспособность впопыхах придуманных схем и услуг.
Агент по недвижимости – это физическое лицо, получившее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера. Агент непосредственно работает с клиентами и выполняет подготовительную работу для заключения с ними брокером договоров по осуществлению сделок с недвижимостью и изменению прав собственности на нее. Права подписи документов от имени субъектов рынка агент, в отличие от брокера, не имеет. Свою деятельность он ведет на основании заключенного им с брокером гражданско-правового договора.
Деятельность риэлтора в качестве брокера. Брокер — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключа- ющее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по гражданско-правовым сделкам с недвижимым имуществом.
Кстати, во многих агентствах обучение платное. Это сравнительно небольшая инвестиция в ваш будущий бизнес: уникальность мира недвижимости состоит как раз в том, что он, в отличие от других форм предпринимательства, практически не требует стартового капитала. Однако и эти скромные расходы следует учесть при расчетах, чтобы быть во всеоружии.
Рассматривать деятельность поверенного в качестве риэлторской можно лишь в том случае, когда она связана с отчуждением, приобретением, принятием или передачей во временное или постоянное пользование определенного в договоре недвижимого имущества.
Деятельность риэлтора в качестве посредника. Риэлтор выполняет роль посредника при включении сделок с недвижимым имуществом или при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами.
Сегодня есть такие агентства недвижимости, где работают агенты по недвижимости, которые обладают комплексом данных, перечисленных. Есть директора и владельцы риэлторских фирм, которые занимаются разработкой технологии работы и, соответственно, программного обеспечения, систем правильной мотивации экономических агентов, их обучением, приглашают для работы опытных юристов. Этот бизнес стал родоначальником нового вида деятельности – рантье. Многие агенты купили квартиры не для проживания, а стали сдавать их в аренду. Причем, по мере роста совокупного дохода, дешевые квартиры продаются, а с более высоким арендным доходом приобретаются.
Имейте в виду, что первого заработка придется ждать. Может быть, месяц, а может, и несколько месяцев. Конечно, потом вы будете довольны своим доходом и сможете купить хорошую машину и даже новую квартиру. Но результат должен «вызреть». Здесь уместно такое сравнение: детство человека длится намного дольше, чем у других приматов, зато потом, наконец, повзрослев, он превосходит их во многих отношениях. Так и в работе риелтора: сначала вы будете испытывать некоторые неудобства из-за отсутствия твердого оклада, но ваше терпение и трудолюбие окупятся сторицей! Поэтому для того, чтобы начало вашей новой деятельности не было омрачено финансовыми проблемами, нужно обдумать их решение заранее.
Еще одна требующая особого внимания категория клиентов – обладатели материнского капитала. Часто россияне, получившие на руки заветный сертификат, сомневаются, стоит ли тратить эти средства на покупку жилья или же стоит рассмотреть другие возможности (например, оплату образования ребенка). В то же время семейный капитал может стать неплохим подспорьем при покупке жилой недвижимости, особенно если речь идет об ипотечной сделке. В этом случае основная задача риэлтора объяснить покупателю, что через несколько лет капитал может сильно обесцениться, а вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе выглядят более надежно.
В качестве поверенного риэлтор работает на основании заключенного с клиентом договора поручения, который предусматривает возложение на риэлтора обязательств по осуществлению от имени и за счет доверителя определенных юридических действий в отношении имущества, принадлежащего клиенту или используемого им.
Да, начинать надо именно с этого. Некоторые пытаются совмещать деятельность риелтора с другой работой, но это редко кому удается, во всяком случае — сколько-нибудь продолжительное время. Чаще всего дело заканчивается неприятностями на основном месте службы и разочарованием в мире недвижимости. Скажем так: профессия риелтора «ревнива». Она покоряется только тому, кто отдает себя ей целиком. Если вы решили, что она – ваша судьба, сожгите после себя корабли и смело ступайте на незнакомый берег.
Деятельность агента по недвижимости включает в себя функции, необходимые для осуществления вспомогательных действий по совершению сделок на рынке недвижимости и операций, связанных с переходом прав на объекты недвижимости. Данные функции делегируются ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости. Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения. В этом случае риэлтор осуществляет определенные договором юридические действия. Поверенный действует от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества.
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.
Традиционно к критериям, по которым судят о качестве услуг риэлтора, относят знание рынка недвижимости и умение быстро сориентироваться в рыночной стоимости объекта, объем юридических знаний и способность обеспечить чистоту сделки, опыт работы и объем собственной клиентской базы данных.
Чем хороша работа в недвижимости для творческого человека? А тем, что ты сам распоряжаешься своим временем, сам определяешь свою нагрузку и свой заработок. И, если не хочешь оставлять свою старую, любимую профессию, можешь совмещать с новой работой, особенно в начале, пока новая работа не увлекла тебя с головой.
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Рынок жилья, его становление и развитие были предметом исследования экономической теории, отдельные его аспекты нашли отражение в статистических работах, ряд из которых посвящен статистическому анализу вторичного рынка жилья.
В ситуации, когда клиенты не торопятся принимать решения, а доходы сокращаются, самое время провести анализ собственных трат. Эксперты советуют агентствам недвижимости избавиться от любых не слишком важных статей расходов, которые напрямую не влияют на эффективность и качество работы.
Поэтому расширить перечень услуг в данном бизнесе невозможно. Сейчас действительно увеличилось количество «длинных» сделок, в которых участвуют большие цепочки квартир. Также актуален поиск дешевых вариантов — покупка комнат, долей, но это требует дополнительных юридических знаний, сбора иного комплекта документов. Появились и сделки с ипотечными покупателями, которые не могут погашать текущие платежи. Недавно мы помогали заемщику, попавшему в сложную финансовую ситуацию: продали его недвижимость, а взамен купили более дешевую квартиру.