Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности продажи земельных участков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
При этом многие граждане не знают о том, какие на сегодняшний день действуют особенности купли-продажи земельных участков и что нужно учитывать, чтобы исключить возможные проблемы.
Поэтому законодатель в Земельном кодексе РФ, закрепляя основные принципы земельного законодательства, среди главных устанавливает принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед ее использованием в качестве недвижимого имущества.
Содержание:
Порядок и оформление купли-продажи земельного участка
Например: на наш взгляд, кадастровый план земельного участка является документом, позволяющим однозначно идентифицировать его среди других однородных объектов, является именно той индивидуально-определенной характеристикой, наличие которой необходимо для совершения сделок с недвижимым имуществом. Примеры судебной арбитражной практики свидетельствуют о необходимости включения требования о наличии кадастрового плана при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь, в нормы гражданского и земельного законодательства, в частности, в ч. 1 ст. 37 ЗК РФ.
Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы. Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.
ЗК РФ, Статья 70. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Глава 1. Земельный участок как объект договора купли-продажи
Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Цена или размер арендной платы указывается числом и прописью. В случае если числом и прописью указаны разные цены или размеры арендной платы, организатор торгов принимает во внимание цену или размер арендной платы, указанные прописью.
Если же земельный участок нужно использовать для строительства жилого дома, то в таком случае стоит использовать земли, предназначенные для индивидуального жилого строительства. Чаще всего в таких ситуациях люди разыскивают участки с уже построенными домами, но в любом случае нужно позаботиться о том, чтобы участок использовался в полном соответствии с его целевым назначением.
Особенности продажи земельных участков: В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства.
Особенности купли-продажи земельных участков
Различные сделки, которые проводятся с недвижимым имуществом, предусматривают необходимость соблюдения огромного количества условий, предусмотренных действующим законодательством.
Земельное законодательство под страхом недействительности договора купли-продажи земельного участка запрещает включать в него условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК). Отмеченный запрет логичен и соответствует принципам новейшего земельного законодательства. Прежде всего этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного 1. назначения» от 24. 07. 2002 N 101 -ФЗ При продаже земельного участка Исключение: по цене, за которую он продается 2. Продавец зу из земель с/х назначения обязан известить в письменной форме высший ИОГВ субъекта РФ или орган МСУ о намерении продать зу с указанием цены, размера, местоположения зу и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В протоколе указываются: регистрационный номер предмета торгов; местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок; предложения участников торгов; имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина); цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы; срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа); порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей).
Оплата общей стоимости и налогов
Согласно «Закона о введении в действие Земельного кодекса при продаже в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяются установленная минимальная ставка земельного налога.
Тем не менее Конституция РФ, Гражданский и Земельный кодексы РФ объявляют земельный участок недвижимым имуществом со всеми вытекающими последствиями. Также разрешаются все предусмотренные гражданским законодательством сделки с земельными участками. И все же специфику земельного участка как объекта права собственности и сделок не учитывать невозможно. Поэтому гражданское законодательство, регулирующее отношения собственности и отдельные виды сделок с недвижимым имуществом, распространяется на сделки, в том числе куплю-продажу земельных участков, только в самом общем виде: оно определяет существо самого правоотношения купли-продажи, основополагающие права и обязанности сторон купли-продажи, которые характерны для сделок со всеми вещами, и не более того.
В актуальности выбранной темы выпускной квалификационной работы нет сомнений так как, земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами.
Следует согласиться с мнением, что, несмотря на то, что п. 2 ст. 37 содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны.
Поэтому их выявление и объяснение — это как раз задача научных исследований, которые на основе всего земельного законодательства, а не только Земельного кодекса РФ позволят вычленить особенности совершения купли-продажи различными субъектами (публичными или частными лицами) различных объектов (земельных участков в соответствии с их категорией).
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли – продажи земельного участка, следует руководствоваться тем, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ. Согласно ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре, согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Законами устанавливается множество различных особенностей проведения данной процедуры, начиная от необходимости сбора определенного пакета документов и заканчивая необходимостью определения точной суммы налогообложения с ее уплатой в казну.
Глава 3. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО Статья 14. 1. ГКУ и (или) ГРП осуществляются на основании заявления 2. Кроме того, если покупатель возведет на приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя.
Реальные же положения, касающиеся особенностей совершения сделок с земельными участками, в том числе купли-продажи, содержатся в других нормах Земельного кодекса РФ и иных земельно-правовых актах.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многого не указано. Во-первых, мы считаем, потому, что значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась «распыленной» по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной.
Сомнительной особенностью является также положение п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, закрепляющего ответственность продавца в случае предоставления ложной информации о продаваемом земельном участке. Данная норма также является копией положения ст. 475 ГК РФ. Поэтому, на наш взгляд, данная статья Земельного кодекса РФ не отражает существующие особенности купли-продажи земельных участков.
В заключение вышеизложенного, нужно отметить, что одной из ключевых целей государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является передача земельных участков приватизированным предприятиям. Для ее достижения и логического завершения процесса приватизации предприятий предлагается признать выкуп земельных участков приватизированными предприятиями дооформлением прав на весь земельно-имущественный комплекс в целом.
Особенности купли-продажи земельных участков(ст. 37 ЗК РФ) Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Еще по теме 1. Особенности продажи земельных участков:
Процедура оформления купли-продажи представляет собой только один из элементов приобретения земельного участка, и для начала нужно отыскать подходящую территорию. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов.
Согласно ст. 38 ЗК покупка земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах). В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает публично-правовое образование в лице исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Для проведения оценки земельных участков образуются оценочные комиссии, в которых входят государственные и независимые эксперты, имеющие соответствующие лицензии.