Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Девелопер выполняет функции». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В перечень функций девелопера входит много задач. Можно выделить основные:
- Подготовка эскиза проекта. Девелопер либо разрабатывает эскиз сам, либо нанимает специалистов. Качественный эскиз может выполняться только людьми с высшим техническим образованием.
- Проверка контроля качества выполняемых работ. Данная функция присуща экспертам, которые задействованы в Speculative — девелопменте.
- Разработка проектной документации и Верификация документов. Заверка документационной базы является одним из важнейших элементов в работе девелопера. К основным документам относятся разрешение на строительство объекта,оформление правового акта к городской администрации и т.д.
- Исследование рынка недвижимости. Девелоперу важно уметь позиционировать свой проект, для этого необходимо знать особенности сегмента рынка недвижимости.
- Поиск возможных покупателей. Девелопер, как ни странно, должен уметь манипулировать сознанием людей, для того чтобы привлечь их купить то или иное здание. Такой же принцип работает и с привлечением инвесторов.
- Продажа или аренда объекта.
Т.е. , компания должна держать в штате несколько инженеров, юристов, маркетологов и других специалистов: важно понимать, что это такое сложное явление, которое невозможно адекватно оценить одному человеку.
Содержание:
Дайте характеристику организационной структуры девелоперской компании.
Инвестиционная деятельность связана с эффективным вложением привлеченных и собственных средств в инвестиционные проекты с целью повышения рыночной стоимости (цены) компании.
При этом главным для девелопера является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента.
Вот, к примеру, банки. Заниматься девелоперской деятельностью напрямую банкам законодательство запрещает. Согласно закону «О банках и банковской деятельности» от 2 декабря 1990 г., банк имеет право осуществлять исключительно банковские операции. Соответственно, инвестировать в недвижимость напрямую банки не могут, если только не приобретают или не строят площади для собственных нужд.
Редакция Homius подготовила материал, рассказывающий простыми словами, что это такое – девелопер, какими процессами он руководит и в чём конкретно заключается его работа.
Иными словами, девелопмент означает развитие недвижимости — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.
Максимов С. H. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление.Финансирование : монография.
Но к функциям управляющего проектом не имеет отношения целый ряд задач, которые для девелопера имеют важнейшее значение: инициирование проекта, привлечение инвесторов, вложение собственных средств в реализацию проекта, управление финансированием проекта, реализация (продажа, сдача в аренду) созданного объекта.
Рис.16.1 Субъекты девелопмента
На территории РФ девелопер находится в непосредственном контакте с застройщиком, но, при существующих реалиях, второе лицо чаще является только владельцем земельного участка, а разработку и непосредственно возведение недвижимости осуществляет девелоперская компания.
Т. 6. № 2. С. 59—70 ; Асаул А. Н., Лобанов А. В. Институциональныеединицы в региональном инвестиционно-строительном комплексе: критерии и методывыделения // Экономика Украины. 2010. № 11.
Многие люди приходят в данную профессию, будучи риэлторами, и это неудивительно. Девелопер должен уметь анализировать рынок недвижимости и отдельные составляющие: ликвидность объекта, ценовой спрос, эффективность инвестиций.
Руководитель как явление социальной жизни не возникает на пустом месте. Чтобы понять его потенциальные возможности, какой социальный заряд в него заложен, необходимо знать его социальную природу, осмыслить и понять его путь в руководство. С каким набором знаний, каким жизненным, профессиональным опытом…
Особенности деятельности девелоперских компаний
Но игра, видимо, стоит свеч. При средней ставке кредитования юридических лиц на уровне 12-15% доходность в девелопменте составляет, по оценке экспертов, 25-30%.
Появление девелоперов в России В России девелопмент начал зарождаться с начала XXI века, когда строительный рынок после кризиса стал развиваться усиленными темпами. Но в те годы качественных услуг не могла предложить ни одна компания. Позже рынок переориентировался от количества построек на их качество и, соответственно, высокую стоимость от продажи или аренды.
Современному девелоперу необходим широкий перечень знаний в различных областях для эффективного выполнения работы.
Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности. Разновидности девелопмента В зависимости от финансового управления выделяют:
- девелопмент по гонорару – предприниматель получает плату в виде процентов от итоговой стоимости стройки, не принимая финансовых рисков на себя;
- спекулятивный девелопмент – помимо всех выполняемых задач, сам является основным инвестором, рискованность таких проектов покрывается возрастающим доходом;
- строительство с определенной целью, каковой не является получение прибыли.
Юридическое образование также будет являться несомненным преимуществом для девелопера. Юридическое оформление сделок составляет примерно 20-30 % от общей работы. Наиболее сложными процессами в этой области являются регулирование конфликтов с органами власти, а также сбор и верификация разрешительных документов.
Сама инициатива при этом является следствием из наличия определенного инвестиционного замысла (идеи) проекта, возникающего на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив развития того или иного региона и т. д.
Предложения со словом «девелопер»
Генеральная цель девелоперской компании – организация и управление практической реализацией инвестиционных проектов на отечественном или зарубежном рынках недвижимости для повышения доходов и развития компании.
Следует обратить внимание, что предпринимательская направленность деятельности девелопера делает его не просто одним из участников процесса развития, а самостоятельным фактором, наряду с другими — землей, капиталом, трудом — вносящим свой вклад в повышение ценности объекта недвижимости.
Как видно из этого перечисления, именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта.
Девелопер исполняет функции руководителя в течение всего времени возведения, начиная с этапа поиска источника финансов и заканчивая этапом реализации готового к эксплуатации здания.
Работа Программиста в России, полная занятость
Подобная смешанная схема дает инвестору возможность минимизировать риск невыплаты и рассчитывать на долю в доходном здании.
Бизнес, связанный со строительством, развитием и последующей продажей коммерческой недвижимости, подразделяется на 2 большие категории:
- Fee-development. Это коммерческая деятельность, в которой участвует собственно строитель и заказчик. Последний поручает первому вознаграждение за определенные услуги. Застройщик должен подобрать оптимальный земельный участок под строительство недвижимости, составить технико-экономическое обоснование проекта, способствовать заключению контрактов, проведению строительства и т.п. По сути, речь идет о делегировании некоторых задач.
- Speculative development – т.е. спекулятивный девелопмент. В этом случае он сам инициирует и реализует проект. Существенное отличие от первого вида в том, что спекулятивный предполагает ведение бизнеса на свой страх и риск. А в первом случае компания просто выполняет заказ другого юридического лица.
Основные направления научных исследований научной школы представленыв работах: Саморазвитие, самоуправление и трансформационные изменения в инвестиционно-строительной сфере : материалы XV Междунар. науч. конф. / под ред. А. Н. Аса-ула. СПб. : АНО ИПЭВ, 2013.
Специалист по девелопменту должен быть компетентным в различных областях – в юриспруденции, финансовой и строительной деятельности. Таких широких специалистов немного, следовательно, один из главных плюсов профессии – минимальная конкуренция. К преимуществам можно отнести и то, что стоимость услуг девелопера довольно высока.
Эксперты рынка недвижимости также выделяют виды девелопмента по типу недвижимого объекта, на которого направляется деятельность: девелопмент жилой, загородной, коммерческой недвижимости, земельных участков.
На дома можно получить техпаспорт и свидетельство о собственности на временное строение, которое в последующем можно продавать. Но это все как-то не очень отвечает чаяниям покупателя, желающего чтобы все было оформлено надлежащим образом.
А девелоперы — это те, кто берет на себя все риски. В российской действительности они, если не все, то через одного, -участники строительного рынка.
В последние двадцать лет в русский язык пришло много слов, значение которых может быть непонятно многим людям. Часто можно услышать такие лексемы, как «брокер», «супервайзер», «рекрутер».
Если объяснить простыми словами, что такое девелопер, можно сказать: это предприниматель, занимающийся девелопментом, т.е. извлечением прибыли за счет создания объектов коммерческой недвижимости. Особенности профессии и анализ ее прибыльности рассматриваются далее.
Затем если повезет, то вместо разработки проекта планировки квартала, где ваш участок всего лишь небольшая часть этого квартала, Вам разрешит ограничиться разработкой только градостроительного обоснования застройки участка, что и дешевле и быстрее, ну а потом уже Градплан и разрешение на строительство.
Во-первых, создать объект недвижимости, востребованный на данном рынке, в данное время, на данном месте и содержащий в себе добавленную стоимость (прирост стоимости созданного объекта над затратами).
Признание проекта экономически целесообразным (коммерческая эффективность) является основанием для начала практических действий по его реализации и, прежде всего, по созданию правовых условий, призванных придать легитимность процессу развития и создать систему юридических гарантий для участников проекта.
Девелоперы, застройщики, подрядчики и не только
Самый частый случай это когда статус земли — сельхозназначение, которое не граничит с существующим поселением, поэтому здесь мы можем попытаться изменить только разрешенное использование — например через процедуру создания ДНП, проведение экологической экспертизы, которая, кстати, должна показать, что данный участок не пригоден для ведения с/х.
Необходимо пройти процедуру общественных слушаний по изменению разрешенного использования к моменту которой желательно представить хотя бы предпроект поселка (в случае если Вы хотите реализовывать именно проект коттеджного поселка).
Для советской и российской действительности более понятен тождественный термин – «застройщик» или лицо, обладающее земельным участком и привлекающее заёмные средства для реализации строительного проекта с наличием официального разрешения на осуществление подобной деятельности.
Одним из таких является модный термин «девелопмент». Люди, занимающиеся этой деятельностью профессионально, прекрасно понимают, что под ним подразумевается. Но для простых граждан в большинстве случаев остаётся загадкой, чем занимается девелоперская компания.
Немного о компании Инфосистемы Джет
Это определение выделяет главное в деятельности девелопера: инициатива, организация, ответственность за результат.
Эти два аспекта органически связаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы.
Как правило, это юридическое лицо, относящееся к среднему или крупному бизнесу (исходя из годовых оборотов доходов компании).