Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли купить номер в гостинице как квартиру в россии». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Чтобы открыть свое антикафе, вам будет достаточно стартового капитала в размере 343 тыс. рублей, окупить которые можно уже через полгода работы. Чистая прибыль антикафе составит 133 тыс. рублей.
Как правило, объектами такого рода инвестиций становятся наиболее прибыльные «рабочие лошадки» гостиничного бизнеса — трёх\u002D или четырёхзвездочные отели в Европе.\u000AКак уже было отмечено, инвестор не обременяет себя необходимостью постоянно заниматься управлением своей собственностью. Такой формат будет удобным для тех инвесторов, которые имеют основной бизнес в другой сфере и рассматривают инвестицию в гостиничный номер как средство пополнения своего портфеля доходным активом. В Испании набирает силу новая инициатива в секторе недвижимости — покупка номеров в отелях. По мнению риелторов, в настоящий момент такие сделки — одно из наиболее рентабельных направлений в бизнесе.
Содержание:
Преимущества инвестиций в номера отелей
Существует приказ № 197 «Об утверждении положения о государственной системе классификации гостиниц и прочих средств размещения». Он гласит, что к средствам размещения относятся и гостиницы, и хостелы, и модели, а номером является одно или несколько жилых помещений с необходимым оборудованием и мебелью.
Инвестор, принявший решение о вложении своих средств в недвижимость, может выбрать из целого ряда объектов инвестиционной недвижимости: квартиры и апартаменты, виллы, офисные или торговые помещения, склады и гостиницы.
После 2010 года на рынке недвижимости Москвы наравне с понятными всем россиянам квартирами (жилой недвижимостью) появилось значительное предложение апартаментов и в настоящее время количество таких предложений растет.
В последнее время среди заведений общественного питания становятся популярными хинкальные – кафе грузинской кухни. Фишка их в том, что позиционироваться они могут и как закусочные, и как рестораны. Генеральный директор Hospitality Income Consulting Елена Лысенкова в интервью Новострой-М рассказала об особенностях такого формата недвижимости, как апарт-отели, и дала советы желающим купить гостиничный номер.
Но, как и в других областях, здесь тоже имеются свои подводные камни, о которых должен помнить инвестор.\u000A«Подводные камни» инвестиций в номера\u000AОформление сделки может существенно отличаться в зависимости от законодательства страны, поэтому лучше не пренебрегать услугами местного юриста. В то же время, к примеру, в Австрии сделка оформляется как купля\u002Dпродажа отдельного объекта недвижимости и мало чем отличается от покупки квартиры.\u000AКак уже было отмечено, инвестор не беспокоится о маркетинговой стороне дела, которая полностью остается в ведении управляющей организации, однако у этой медали есть и обратная сторона: инвестор не может определять маркетинговую политику гостиницы.
Сегодня у инвесторов есть возможность купить номер в отеле в собственность, что на фоне других инвестиционных решений имеет ряд преимуществ.
С тех пор данная практика распространилась по всему миру и захватила самые популярные туристические и деловые направления: Великобритания, Франция, Швейцария, США, Австралия, Дубай. Как правило, такого рода вложения популярны у малых инвесторов.\u000AСхема отельного инвестирования проста: инвестор приобретает в собственность номер или пакет из нескольких номеров в гостиничном комплексе. Затем он может либо самостоятельно заниматься управлением своей собственностью, что бывает крайне редко, либо договориться об управлении с отельным оператором или профессиональной управляющей компанией.\u000AИнвестор и оператор гостиницы делят прибыль между собой одним из двух способов. Инвестор может получать фиксированную прибыль, которую он заранее оговаривает с оператором.
В последние несколько лет этот вариант инвестирования приобретает все большую популярность, поскольку приобретение номера в отеле с целью его последующей сдачи является не только надежным способом защиты денежных средств от обесценивания, но и позволяет владельцу получать стабильный доход от своих вложений.
Если сравнивать зарубежные апартаменты и Российские, и там и там, это те же квартиры, в которых так же как в обычных квартирах есть жилые комнаты, кухня, санузел (а то и несколько), как правило, в апартаментах есть лоджия или балкон. Отличие апартаментов от квартир чисто функциональное – апартаменты это помещения, предназначенные для сдачи в наем на длительный срок или для временного размещения собственника или туристов.
Апарт-отель представляет собой гостиничный комплекс, который предлагает услуги краткосрочного и среднесрочного проживания для гостей города. Все номера такого отеля оборудованы кухнями. А комплекс апартаментов — это, по сути, квартиры для постоянного или временного проживания, как правило, в собственности частных владельцев. Если коротко, то это объект коммерческой недвижимости, но с жилой функцией.
Успех ресторана складывается из множества факторов. Важно все до мелочей: от улыбки официанта до цвета тарелок. Но существует 12 ключевых факторов, которые должен учитывать любой ресторан. В таком случае владелец приобретенной гостиничной недвижимости всегда имеет забронированное место на отпуск. Если отель стоит поблизости от средиземноморских пляжей, это снимает проблему поиска места обитания на каникулярный период.
В этом смысле в законодательстве существуют определенные противоречия. Так, против размещения говорят следующие документы:
- Постановление правительства РФ №490 (от 25.04.1997 года) «Об учреждении правил предоставления гостиничных услуг» говорит о том, что гостиницей называется имущественный комплекс, который служит для предоставления услуг, а он относится к предприятию;
- Гражданский кодекс (статья 288, пункт 3) запрещает размещать производства (имущественные комплексы) в жилых помещениях;
- ГОСТ Р 51185-2008 о туристических услугах и общих требованиях называет гостиницу предприятием, которое оказывает услуги размещения и совмещает их с услугами питания, приема и т.п.;.
В Санкт–Петербурге существует такая практика: открывать гостинцы в жилых домах, например, на первых этажах. Так у нас в городе возникло множество мини-гостиниц эконом-класса.
Скидки и спецпредложения от застройщиков
Два-три месяца сдачи номера в аренду в разгар интенсивного сезона оправдают даже полное отсутствие клиентуры во все остальное время года.
Объем вложений на открытие – 1 240 000 руб. Источник инвестиций – собственные денежные средства. Срок окупаемости — 5 месяцев.
Название «апартаменты» многим знакомо по литературе, кто-то пользовался апартаментами для проживания во время поездок по Европе. За последние 25 лет некоторые российские граждане приобрели апартаменты в Европе, на морском побережье в Турции для собственного временного проживания, для сдачи их в аренду. В этом случае прибыль не зависит от фактической заполняемости номера. Второй вариант — получение инвестором прибыли по плавающей ставке, когда доходность номера может быть выше, но инвестор разделит с оператором, к примеру, риск невостребованности апартаментов у туристов.\u000AВ зависимости от условий контракта инвестор может использовать свои номера и не по прямому назначению, то есть проживать в них. Некоторые операторы предоставляют такую возможность сразу после приобретения номеров, другие — по истечении определённого срока.\u000AПреимущества инвестиций в номера отелей\u000AГлавный плюс инвестиций в номера отелей — низкий порог вхождения. Минимальная стоимость гостиничных номеров в Европе составляет около 100 тыс. евро.
Апартаменты для большинства покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты. В Жилищном кодексе перечислены жилые помещения: жилые дома, часть жилого дома, квартиры часть квартиры, комната.
Как правило, модель покупки номера в отеле в собственность предполагает взаимодействие между владельцем отельной собственностью (или застройщиком), оператором отеля, ведущим повседневную работу по его эксплуатации, и инвестором. Инвестор, обратившись к владельцу отельной недвижимости или застройщику, занимающемуся возведением отелей и выведением на рынок гостиничных комплексов, выкупает номера в подходящем ему отеле, и сдает их оператору отеля на определенный период времени, ограниченный заключенным контрактом.
По подсчетам экспертов, зарабатывать на собственной комнате в гостинице можно до 7% в год от вложенной в приобретение жилья суммы. И это при условии, что хозяин с администрацией отеля работают «фифти-фифти», то есть сумму гонорара за вычетом расходов на обслуживание стороны делят пополам.
Если разобраться с вопросом организации гостиницы в жилом доме, возникает множество нюансов и сложностей. Их необходимо учесть, чтобы выполнить перевод жилого дома под гостиницу. А, в некоторых случаях он и не требуется.
Все остальное время номер можно сдавать. Особенно удобно и надежно то, что эти апартаменты будут предлагать постояльцам отеля его служащие — такая схема аренды гарантирует владельцу оплату со стороны пользователя.
ЖК РФ и, в частности, статья 19 определяет гостиницы, как жилищный фонд коммерческого использования. Поэтому решать вопрос о том, что такое гостиница (жилое или нежилое помещение), неактуально. Гостиница в общем смысле и с определенным статусом может быть и жилым, и нежилым помещением.
В городе традиционно активен рынок частной сдачи в аренду квартир. Владельцы предлагают на рынке продукт разного качества и по нерыночной цене. Нерыночная означает, что владельцы не рассматривают конечную цену аренды как доходность в год, а чаще всего рассматривают как фиксированную сумму, вторую пенсию, регулярный платеж для пополнения семейного бюджета и так далее. Поэтому цена на аренду значительно ниже бизнес-продукта lease back apartment или buy-to-let.
На вопрос: «Как купить апартаменты в Москве?», многие ответят, что это несложно, если есть соответствующая сумма. И ошибутся!
«Подводные камни» инвестиций в номера
Управляющая организация решает все общие и частные проблемы гостиницы, поэтому можно не волноваться, что инвестору лично придётся решать вопрос сломанного душа или прохладного приёма постояльцев.\u000AПомимо этого, инвестиции в гостиничные номера привлекают возможностью получать стабильный валютный доход, что особенно важно для инвесторов из России в сегодняшней ситуации. В среднем доходность гостиничных апартаментов составляет около 4 % при фиксированной ставке и 6–10 % при плавающей ставке. В то же время к выбору объекта нужно подойти очень взвешено: необходимо изучить местонахождение комплекса и его перспективы, а также ознакомиться с опытом управляющей компании.\u000AТаким образом, инвестиции в гостиничный номер — выгодная и интересная возможность.
Несколько лет назад формат апарт-размещения пришел в Россию, с погрешностью на экономическую ситуацию, законодательные возможности и ограничения, менталитет и потребность потенциальных собственников и арендаторов. В 2005–2008 годах на рынке крупных деловых центров, городов-миллионников стали появляться первые объекты апарт-формата, в том числе апарт-отели международного уровня. Наиболее яркие проекты были реализованы на рынке Москвы и Санкт-Петербурга.
Инвестор, таким образом, передает отельеру всю ответственность по управлению приобретенными номерами, по их материальному и техническому обслуживанию, а также по осуществлению всех аспектов маркетинговой деятельности (ценообразованию, привлечению клиентов, работе с постояльцами и т.д.) От этого взаимодействия инвестор получает стабильный и регулярный доход, существенный потенциал увеличения стоимости вложенного им капитала, а также возможность по согласованию с руководством отеля воспользоваться своим номером во время отпуска.
Инвестиции в открытие составят 724 000 руб. Проект планируется реализовать за счет собственных средств. Срок окупаемости вложений — 10 месяцев.